هل حقا ان أثرياء هونغ كونغ يتسابقون للتخلص من عقاراتهم الفاخرة ؟

يستكشف فاحشي الثراء في هونغ كونغ خيار البيع، وسط دراسة لآثار أسعار الفائدة المرتفعة على أباطرة المدينة وممتلكاتهم العقارية الثمينة.

في الهواء النقي في “ذا بيك”، عرض مالك البنتهاوس في مشروع أوبس هونغ كونغ – والذي يُطلق عليه أغلى مبنى سكني في المدينة – وحدته للبيع بشكل غير متوقع.

من النادر أن تُطرح وحدة للبيع في السوق الثانوي، في المبنى المكون من 12 طابقاً، والذي يلتف للأعلى نحو السحاب وصممه المهندس المعماري الشهير فرانك جيري – وهو أول مشروع سكني له في آسيا.

تعود ملكية البنتهاوس إلى قطب الأعمال تشين تشانجوي، رئيس مجلس إدارة شركة Hengli Investments، الذي طور مشاريع سكنية وتجارية في الصين وأدار عقارات في هونغ كونغ ولندن وعلى البر الرئيسي.

تم عرض الوحدة التي تبلغ مساحتها 5444 قدماً مربعاً، والتي تم تداولها مقابل 509 ملايين دولار هونغ كونغ (65.3 مليون دولار أميركي) في عام 2015، مع أصل آخر أراد تشين التخلص منه، بعض المحلات التجارية في الطابق الأرضي في Pearl City Mansion في Causeway Bay، اشتراها من New World Development في عام 2021 مقابل 1.1 مليار دولار هونغ كونغ، وفقاً لأشخاص مطلعين على الأمر.

جاء اندفاع تشين إلى تسييل الأصول في الوقت الذي سعت فيه Hengli وشركة الأسهم الخاصة Gaw Capital ومقرها هونغ كونغ الشهر الماضي إلى بيع مبنيين مكتبيين من الدرجة الأولى في شرق جزيرة هونغ كونغ اشترتهما قبل 5 سنوات في ذروة السوق مقابل 15 مليار دولار هونغ كونغ.

لقد أثرت الظروف المعاكسة في سوق المكاتب على قرض بقيمة 10.3 مليار دولار هونغ كونغ حصلت عليه Gaw وHengli، والذي كان مضموناً بالمباني. ولم يكن دخل الإيجار كافياً لتغطية أقساط الفائدة، لذا اضطرت الشركتان إلى ضخ رأس المال في الكيان المقترض للقرض لتغطية العجز، حسبما نقلت “SCMP”، واطلعت عليه “العربية Business”. ومع ذلك، لم تدفع شركة هينجلي حصتها منذ أواخر العام الماضي، كما قال الأشخاص.

الاتجاه صار أوسع. ففي جميع أنحاء هونغ كونغ – من ذا بيك إلى ساوث آيلاند وأماكن أخرى – وجد الأفراد ذوو الثروات العالية أنفسهم عالقين في موقف حرج بين عقاراتهم الفاخرة المفرطة في الاستدانة وحوض السيولة الذي يستنزف بسرعة. وذلك لأن أعمالهم تتباطأ، وتكاليف الاقتراض مرتفعة، وضغوطهم المالية تزداد حدة. ويقول المحللون إن أسعار الفائدة المرتفعة تسببت في ارتفاع تكاليف الاقتراض للمطورين بشكل كبير حيث رفع المقرضون أسعار الفائدة الأساسية 5 مرات – بإجمالي 87.5 نقطة أساس – إلى أعلى مستوياتها منذ عام 2007.

وعلاوة على ذلك، أصبح الدائنون أكثر تطلباً وشروطهم أكثر صرامة عندما يتعلق الأمر بالسداد مع انخفاض قيم العقارات.

ومن المرجح أن يشعر المدينون الذين يصلون من أجل أن تغمرهم موجة خفض أسعار الفائدة التي فرضها بنك الاحتياطي الفيدرالي الأميركي وتزيل مشاكلهم النقدية ــ من خلال شروط سريعة مواتية لإعادة التمويل ــ بخيبة الأمل. وذلك لأن البنوك هنا، مهما حدث في واشنطن، مترددة في منح قروض عقارية جديدة، كما أن توقعات أسعار المساكن الفاخرة هذا العام في اتجاه هبوطي. ونتيجة لهذا، فمن المرجح أن تستمر مبيعات العقارات الفاخرة بأسعار مخفضة.

وقالت لوسيا ليونغ، مديرة البحوث والاستشارات في منطقة الصين الكبرى في شركة نايت فرانك: “إن أغلب مالكي الأصول المتعثرة في حاجة ماسة إلى البيع بسبب مشاكل السيولة”.

وتثبت الأرقام الأخيرة صحة هذا القول. فوفقاً لبيانات شركة سي بي آر إي، فإن نحو 75% من معاملات العقارات الفاخرة الراقية في النصف الأول من هذا العام ــ تلك التي تزيد قيمتها على 10 ملايين دولار أميركي لكل منها ــ شملت بائعين يعانون من ضائقة مالية.

التخلف عن السداد

قبل عام واحد فقط، واجه جار تشين في ذا أوبس مشكلة. تم بيع وحدة الطابق الخامس التي يملكها قطب الأعمال الصيني تشين هونغتيان في سبتمبر 2023 مقابل 418 مليون دولار هونغ كونغ – 39% أقل من أسعار السوق – بعد تخلفه عن سداد رهن عقاري بقيمة 500 مليون دولار هونغ كونغ على العقار. كانت واحدة من 3 أصول له تم الاستيلاء عليها من قبل البنوك.

قال جوزيف تسانج، رئيس مجلس إدارة JLL هونغ كونغ: “لقد أدت أسعار الفائدة المرتفعة المستمرة إلى حرق رأس مال أصحاب العقارات من العامين الماضيين، ولكن لا يوجد دخل جديد يأتي لأن سوق العقارات كان في اتجاه هبوطي”.

وأضاف أنه بدءاً من هذا العام، بدأت البنوك في هونغ كونغ تطلب من المقترضين تغطية الفروق في الرهن العقاري مع انخفاض تقييمات العقارات، مما أدى إلى طرح المزيد من الأصول المتعثرة في السوق حيث لم يتمكن الملاك الذين يعانون من نقص السيولة من السداد.

ما يجعل الأمور أكثر تعقيداً بالنسبة لهؤلاء المقترضين هو أن تخفيضات أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي الأميركي من غير المرجح أن تجعل الأمور أسهل على الفور.

في وقت سابق من هذا الأسبوع، خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة، وهو ما كان أكثر عدوانية مما توقعه بعض المحللين. وتبعت هيئة النقد في هونغ كونغ (HKMA)، البنك المركزي الفعلي للمدينة، حذوها، وخفضت سعر الفائدة الأساسي إلى 5.25%. أطلقت هذه التحركات دورة من شأنها أن تقلل من تكاليف التمويل وتساعد الشركات المحلية ومقترضي الرهن العقاري. ولدى بنك الاحتياطي الفيدرالي قدر كبير من التهدئة في المستقبل: فقد رفع سعر الفائدة المستهدف 11 مرة من مارس 2022 إلى يوليو من العام الماضي، في محاولة لترويض الأسعار في الولايات المتحدة.

في يوم الخميس، تمكنت كل من إتش إس بي سي القابضة وبنك الصين (هونغ كونغ) وبنك هانغ سينغ وستاندرد تشارترد وبنك شرق آسيا (BEA) من خفض أسعار الفائدة الأساسية بمقدار ربع نقطة لأول مرة منذ ما يقرب من 5 سنوات. وقال وزير المالية بول تشان مو بو إن خفض الأسعار “سيكون إيجابيا للشركات المحلية، وسيدعم أسواق رأس المال لدينا” حيث “بدأ خفض الأسعار بين عشية وضحاها في الولايات المتحدة جولة جديدة من دورة خفض الأسعار”.

وحتى على الرغم من خفض آخر متوقع بمقدار نصف نقطة بحلول نهاية العام، يتوقع خبراء الصناعة تغييراً طفيفاً في الوضع الحالي، مع تدفق المزيد من الأصول المتعثرة إلى السوق بحلول نهاية العام. لذا فإن بداية دورة التخفيض قد لا تكون حلاً سريعاً، ولكن على الأقل بدأ التخفيف على محمل الجد.

وقال ريفز يان، المدير التنفيذي ورئيس أسواق رأس المال في سي بي آر إي هونغ كونغ: “لم يتغير الشعور السائد لدى البنوك حقاً، فهي لا تزال مترددة تماماً في منح قروض عقارية جديدة”.

وتوقع يان “أن يستمر الوضع حتى نهاية العام، حيث توجد أصول متعثرة أو أصول متعثرة يبيعونها، لذا فإن البنوك مشغولة بالتعامل مع هذه المشاكل أو حلها”.

خفضت بنوك هونغ كونغ تعرضها لقطاع العقارات في المدينة. بدأ إجمالي القروض لتطوير العقارات والاستثمار في الانخفاض في الربع الثاني من العام الماضي. وكانت مستويات القروض في الربع الثاني الأخير هي الأدنى منذ عام 2020، وفقاً لهيئة النقد في هونغ كونغ.

وفيما يتعلق بمسألة التقييمات، استمرت أسعار المساكن المأهولة في هونغ كونغ في الانخفاض في يوليو، مما أدى إلى انخفاض مؤشر رسمي إلى أدنى مستوى له منذ ما يقرب من 8 سنوات، وفقاً لقسم التصنيف والتقييم. وانخفض مؤشر التسعير بنحو 30% من ذروته في عام 2021.

غالباً ما يضطر الملاك الذين يتعرضون لضغوط بسبب التقييمات الضعيفة وأسعار الفائدة الباهظة إلى خفض الأسعار حتى يتمكنوا من التخلص بسرعة من أصولهم العقارية. باع رئيس شركة Agile Group Holdings، وهي شركة تطوير عقاري متعثرة في البر الرئيسي، عقاراً الشهر الماضي في حي كولون تونغ بالمدينة بأقل من نصف ما دفعه قبل 6 سنوات. كان هذا بعد أن فشل المطور الذي يقع مقره في قوانغتشو – والذي يعاني من ضائقة مالية – في مايو في سداد الفائدة على سند بقيمة 483 مليون دولار أميركي يستحق في عام 2025.

في ملف قدمته إلى بورصة هونغ كونغ، قالت Agile إنها “لن تكون قادرة على الوفاء بجميع التزامات الدفع بموجب ديونها الخارجية” بسبب ضغوط السيولة.